세법에서 ‘조합원 입주권’은 재건축 및 재개발 사업 등에서 입주자가 될 수 있는 권리로 이해할 수 있다. 1가구가 주택과 조합원 입주권을 보유한 경우에는 세법에서 별도로 규정을 둬 세제상 혜택을 두고 있다. 실수요자의 관심이 많은 세부 내용을 살펴보면 다음과 같다.먼저 1주택을 보유한 1가구가 조합원 입주권을 취득한 경우가 있다. 이는 다시 두 가지로 나뉜다. 1주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 조합원 입주권을 신규 취득한 경우에는 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하느냐, 3년 후에 종전 주택을 양도하느냐에 따라 구분된다.
1주택을 소유한 1가구가 주택 취득일로부터 1년이 지나서 조합원 입주권을 취득하고, 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우부터 살펴보자. 종전 주택의 보유 기간 및 거주 기간 요건을 만족한 경우 1가구 1주택으로 판단해 양도차익 중 12억원 이하에 대해 비과세가 가능하다.
반면 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지나서 종전 주택을 양도하는 경우 조합원 입주권으로 신축되는 주택의 완성일로부터 3년 이내까지 종전 주택을 양도하면 된다. 이 때문에 오랜 시간 1주택과 1조합원 입주권을 중복해 보유할 수 있다.
예컨대 관리처분인가 이후 이주 및 철거, 공사 기간 등으로 3년이 소요된다면 준공일로부터 3년이므로 최대 6년까지 주택과 조합원 입주권을 중복해 보유할 수 있다. 철거되면 토지분 종합부동산세만 고려되기 때문에 종합부동산세 부담도 크지 않다.
다만 이렇게 3년 이후 종전 주택을 양도하는 경우엔 사후관리규정을 준수해야 한다. 그것은 ‘조합원 입주권으로 신축이 되는 주택에 그 주택의 완성일로부터 3년 이내 가구 구성원 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 한다’는 것이다. 종전 주택 매도 시점에 입주하지 않아도 되고, 1년 이상 계속 거주를 완료하지 않아도 되지만 결과적으로 위 조건을 만족해야 한다.
혹시 세무서에서 모를 수도 있지 않을까 하는 생각은 처음부터 하지 않는 게 좋다. 주변 사례를 들어보면 반드시 연락이 온다고 봐도 무방하다.
이와 별도로 먼저 취득한 주택이 재개발과 재건축 사업 등으로 시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 취득하는 사례도 생각할 수 있다. 이런 경우 별도로 대체 주택 비과세라는 비과세 규정을 두고 있다. 대부분 종전 주택을 먼저 매도해야 비과세 혜택을 주고 있지만 이 규정은 나중에 취득한 주택을 먼저 매도할 때에도 비과세 혜택을 주고 있다.
그렇지만 다음의 세부 조건을 잘 지켜야 한다. 종전 주택의 사업시행계획인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 계속해 거주해야 한다. 다음으로 종전 주택의 재건축 사업 등이 종료되면 완성일로부터 3년 이내 가구를 구성하는 전원이 입주해 1년 이상 계속해 거주해야 한다. 또 계속해서 2주택을 보유할 수는 없기 때문에 재건축 사업 등으로 신축되는 주택의 완성일로부터 3년 이내 나중에 취득한 대체 주택을 양도해야 한다.
김성일 리겔세무회계법인 대표
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